Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности одобрила проект поправок в 214-ФЗ. Минстрой сделал все, чтобы в новом году застройщики работали по-новому. Но это нравится не всем.

Как уже сообщалось, Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности одобрила проект поправок в законодательство о долевом строительстве, разработанный в Минстрое России. Таким образом, многомесячная эпопея с реформированием 214-ФЗ выходит на финишную прямую. Но, похоже, такое развитие событий устраивает далеко не всех их участников.

5 вместо 19, и все лимиты скоро выберут

Напомним, что первый блок поправок в 214-ФЗ, регулирующий вопросы долевого строительства, вступил в силу с 1 октября нынешнего года.

«Повысились требования к тем компаниям, которые страхуют долевое строительство, — разъяснил суть осенних поправок в недавнем интервью «КП» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. — Сегодня они должны иметь собственный капитал в миллиард рублей (ранее — 400 млн — Ред.). Тех, которые проходят по всем критериям, осталось на рынке 19» (впрочем, в самом Минстрое признают, что из 19 компаний на рынке работают только 5 — Ред.).

Процесс болезненный, считает глава ведомства, поскольку рынок отказался от услуг мелких страховых компаний. Но это было правильное решение, уверен Михаил Мень. «Иначе в случае какой-то серьезной проблемы эти страховые компании не ответили бы по своим обязательствам, люди бы пострадали».

Казалось бы, все понятно. Но здесь проблема в том, что, как объясняет член межведомственной Рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства, руководитель аппарата НОЗА, директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, «даже эти пять страховых компаний очень сильно лимитированы. ЦБ установил для них строгие ограничения относительно того, какой размер ответственности они могут на себя принимать по одному застройщику. Крупными застройщиками эти лимиты очень быстро выбираются, и в декабре все они будут выбраны, что называется, подчистую».

«Непонятки» со страхованием

Министр напомнил, что в качестве альтернативы есть еще ОВС — Общество взаимного страхования застройщиков. «Это отдельная структура, специально созданная федеральным законом, — сказал он. — Застройщики — члены общества — страхуются за счет средств, которые они туда внесли».

Однако, по словам того же Холопика, не всем застройщикам подходит ОВС, поскольку там субсидиарная ответственность. Поэтому «удачливые бизнесмены из числа застройщиков, накопивших за годы своей деятельности значительный объем имущества, не хотят рисковать этим имуществом в случае, если нерадивым оказывается их коллега и конкурент, то есть другой застройщик», добавляет директор института.

Как будет решаться эта проблема, пока непонятно.

Компфонды — больная тема

«Плюс у нас ведь система саморегулирования в строительстве, — напомнил журналистам «КП» Михаил Мень. — И у всех саморегулируемых организаций есть так называемые компенсационные фонды. Эти средства также могут использоваться для того, чтобы у нас не было обманутых дольщиков».

Но использование компенсационных фондов — это отдельная больная тема, с множеством подводных камней. Еще год назад, выступая на XII съезде НОИЗ (ныне НОПРИЗ), замминистра строительства Юрий Рейльян признал, что «компенсационные фонды СРО строительного комплекса в настоящее время пребывают в тяжелой и скандальной ситуации».

И что изменилось за минувший год? Удалось ли решить эту проблему, создав понятный и прозрачный механизм формирования, содержания и использования этих средств? Давайте вновь процитируем Юрия Рейльяна, но возьмем уже его слова, сказанные совсем недавно.

Выступая на Экспертном совете по градостроительной деятельности на тему «Совершенствование института саморегулирования в сфере градостроительства», который прошел в Комитете по земельным отношениям и строительству Госдумы 1 декабря сего года, Юрий Угович был вынужден признать, что «не выполнена задача легализации и подсчета компенсационных фондов СРО».

По его словам, «до сих пор неизвестно, в какой реальной сумме исчисляются эти компфонды, но есть подозрение, что на самом деле их на 25—30% меньше, чем заявлено по документам». Юрий Рейльян даже поделился с членами Экспертного совета Госдумы подробностями схем, которые применяли саморегуляторы, манипулируя со своими компфондами. «Не секрет, что при создании ряда СРО необходимые средства «заводились» на счета, получалась справка, а затем эти же деньги «заводились» на счет следующей СРО», — пояснил чиновник.

«Мы компфонды не посчитали, и, боюсь, за это с нас спросят уже в начале следующего года», — самокритично отметил замминистра. Вот и возникает вопрос: как можно использовать, пусть даже в весьма благородных целях, средства, истинный объем которых до сих пор неизвестен? Так что с компенсационными фондами история по-прежнему темная.

Второй блок: подробности

Касаясь второго блока поправок в 214-ФЗ, который, по словам министра, «только внесен», Михаил Александрович специально подчеркнул: «Это не запрет долевого строительства. Но нужно, чтобы компания имела некий процент собственных средств, а не строила все исключительно за счет дольщиков».

Глава Минстроя убежден: «Когда-нибудь мы придем, как многие страны, к тому, что новостройки возводятся в первую очередь не за счет граждан, а за счет банковского проектного финансирования. Подобные изменения как альтернатива существующим механизмам также предусмотрена в наших поправках в законопроекту».

Подробностями предлагаемых изменений cтатс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина поделилась 8 декабря, на ежегодной встрече председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко со статс-секретарями министерств и ведомств РФ.

По ее словам, законопроект существенно повысит уровень информационной открытости застройщиков. В частности, он предполагает ведение Единого электронного реестра застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков. «Документ призван помочь гражданам избежать передачи денег лицам, которые не имеют права привлекать средства граждан в строительство жилья», — прокомментировала замминистра.

Наталья Антипина обратила внимание, что действующее законодательство позволяет привлекать средства граждан даже тем компаниям, которые находятся в стадии банкротства или ликвидации. Застройщики могут не иметь собственного капитала. Законопроект ужесточает требования к строительным компаниям, в частности к размеру их собственного капитала.

Также будет введено целевое использование средств участников долевого строительства. А органы контроля получат дополнительные полномочия для более эффективного контроля за целевым использованием средств граждан.

Ох уж эти счета эскроу…

Ну, и наконец, о главном нововведении. «В правовое поле предлагается ввести альтернативный механизм привлечения средств граждан — специальные счета эскроу в банках, — отметила Наталья Антипина, пояснив: — Мы изучали международный опыт и посмотрели предметно, как этот процесс регулируется в других странах, и пришли к выводу, что только через институт введения схемы «дольщик — банк — застройщик» можно решить эту проблему».

Но у российских девелоперов свое мнение на этот счет. «Получается, что законопроект говорит застройщикам: у вас такой огромный выбор вариантов, решайте, какой использовать! А фактически никакого реального выбора-то и нет! — поделился опасениями с нашим журналом руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик. — При этом застройщики опасаются, что скоро закончится страхование, потом может прекратить существование ОВС, и тогда счета эскроу останутся единственным механизмом». 

На вопрос «Строительства.RU», чем именно застройщиков не устраивает этот механизм, г-н Холопик ответил просто: по оценкам застройщиков, внедрение счетов эскроу увеличивает себестоимость на 10—15%.

«В сегодняшних условиях увеличение себестоимости на такую величину сделает большинство проектов просто нерентабельными, и они не будут реализованы, вот и все», — заключил он.

Чьи планы реальнее

По мнению самих застройщиков, если не будут продуманы механизмы реализации закона, то государство «просто само вытолкнет их в серые схемы». Поэтому девелоперы просят власти «обеспечить работоспособность механизмов, продекларированных в законе».

С 30 ноября на специальном портале НОЗА, организовано обсуждение нового закона в электронной форме. Цель этой акции — «найти оптимальные формулировки». Дата окончания обсуждения — 15 декабря.

Во второй половине декабря НОЗА и ОВС наметили провести Всероссийский съезд застройщиков. Как нам сообщили в НОЗА, на этот форум помимо девелоперов планировалось пригласить «тех, от чьих решений во многом зависит, будет ли закон эффективно работающим: регуляторов строительной отрасли в лице Минстроя РФ, банковской и страховой сферы в лице Центрального Банка».

Но, похоже, у Правительства и Минстроя свои планы и свои сроки. «Законопроект прошел комиссию по законопроектной деятельности. Мы рассчитываем, что он будет рассмотрен на одном из ближайших заседаний Правительства России», — отметила Наталья Антипина.

По материалам сайта журнала «Тульский строитель» http://tstula.ru