Центробанк разработал критерии надёжности девелоперских проектов в жилищной сфере для определения объёма резервов при их банковском кредитовании. Предварительный вариант соответствующего указания регулятора опубликован на его официальном сайте. Общее число критериев для анализа достигает нескольких десятков.
В соответствии с документом, компании-заёмщики средств под реализацию девелоперских проектов на основании указанных критериев разделяются на четыре группы по уровням кредитоспособности. Исходя из этого банк будет обязан заложить под представляемый таким клиентам кредит определенный объём резервов. Это прямо повлияет на стоимость проектного финансирования для конкретных компаний.
Для кредитов девелоперам с высоким уровнем кредитоспособности объём резервов определен на уровне 1% — 5%, с достаточным — 5% — 10%, с удовлетворительным — 10% — 35% и с низким — 35% — 100%.
Критерии определения надежности проектов делятся на несколько групп: «Рыночные условия», «Правовая среда», «Риски строительства» и т.д. Из всех критериев портал «Ради Дома PRO» выделил следующие:
• транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры в ЖК как факторы уровня спроса и цен;
• реализуемый объём площадей в сравнимых проектах в прилегающих районах;
• превышение чистого денежного потока от реализации проекта над суммарными обязательствами по кредиту (для высокого уровня — не менее чем в 1,25 раза, достаточного — не менее чем в 1,15 раза, удовлетворительного — не менее чем в 1,05 раза);
• доля собственных средств застройщика в проекте (для высокого уровня — более 15%, достаточного — от 10% до 15%, удовлетворительного — от 5% до 10%);
• возможность выполнения обязательств перед дольщиками в случае серьезного снижения цен на возводимые в рамках проекта квартиры (для высокого уровня — на 20%, достаточного — на 15%, удовлетворительного — на 5%);
• прогнозная доля реализованных площадей до окончания выплат по кредиту (для высокого уровня — более 70%, достаточного — более 50%, удовлетворительного — более 30%);
• условия заключения договора с генеральным подрядчиком (для высокогоуровня: договор с одним генподрядчиком на фиксированный срок с твёрдыми ценами и возможностью увеличить стоимость контракта только в случае дополнительных работ, предельный размер незакрытых авансов — 20% неоплаченной цены договора; для достаточного: договор с генподрядчиком минимум на 90% работ, предельный размер незакрытых авансов — 30% неоплаченной цены договора; для удовлетворительного: договор с генподрядчиком минимум на 70% работ);
• опыт работы генподрядчика (для высокого уровня — не менее пяти лет, достаточного — не менее трех лет, удовлетворительного — не менее двух лет);
• опыт работы застройщика (для высокого уровня — не менее пяти лет, достаточного — не менее четырех лет, удовлетворительного — не менее трех лет);
• условия ДДУ (для высокого и достаточного уровней — передача квартиры не более чем через полгода после ввода дома, срыв сроков завершения строительства не более чем на три месяца);
• резерв средств на непредвиденные расходы (для высокого уровня — не менее 7% стоимости строительства, достаточного — не менее 5% стоимости строительства, удовлетворительного — резерв обязателен, но минимальный порог не установлен).
По материалам сайта журнала «Тульский строитель» http://tstula.ru